这半年来在屋新天推荐和安排下，不少来自中国大陆,台湾,香港,日本,法国,南美的华人朋友在美国纽约安家落户。特别是未来几年美联储进入加息周期，全球热钱涌入美国，再加上人民币贬值预期，导致美国特别是纽约的房地产市场热情高涨，房价也是稳步提升。屋新天团队经常忙得没时间吃饭和休息，因此逐步把一些买房和租房应该注意的流程以文字的形式写出来，大家可以先仔细阅读后，这样交流起来效率更高，也算是提前多做功课吧。在美国买房首先要明确是贷款买房还是全款买房，如果全款买房那么恭喜您，您将获得最大优势，不用考虑别的直接买就行了。如果是贷款买房，也是明智的选择。因为在美国买房不论美国人，中国人都可以贷款，特别是通过屋新天推荐中国人可以使用中国人民银行征信报告或者阿里巴巴芝麻信用作为贷款信用基础而获取贷款。需要贷款的朋友建议一定要提前联系屋新天推荐专业银行或贷款公司人员，通过微信或电话简单评估后，确认是否能贷款,具体能贷多少,了解清楚后，根据实际自有资金和贷款额度情况再去看房。屋新天总结史上最全美国纽约买房及贷款流程，具体详见以下：

 

一，准备买房

1. 了解买房全过程 (Home Buying Steps)

在美国买房流程概述中概括了买房全过程。在这个过程中，你要做许多事情：看房子（Show House），签合同（Sales Contract），检查房子（Home Inspection），申请贷款（Loan Application），购买保险（Home Insurance），过户（Settlement），搬家（Moving）。在这个过程中，你还要接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检查师（Home Inspector），贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（baker），保险经纪人（Insurance Agent），过户律师（Settlement Lawyer），搬家公司员工（Mover）。你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。

 

2. 确定房价范围 (Price Range)

你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$200,000现金做头款(Down Payment)，你就能$600,000的房子。

如果头款不足，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果是留学生朋友屋新天小编建议你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000，你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制，你们就可以有$80,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前存到你们的银行账户，贷款时就可以看作是你们自己的钱，不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。

 

3. 决定买房地点 (Location)

学生和上班族当然是希望住房离上班上学地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班 先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。

同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地 所属学区(school district)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向屋新天要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

 

4. 选择房型(House Type)

同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，屋新天强烈建议最好买Condo公寓，以纽约来看House一般地段好,学区好,交通方便的价格非常高，如果价格便宜的交通和区域一般不算太好，空置率高比较难以出租。如果考虑到投资因素house很难收拾打理，如果您买了后经常不在美国居住而是要出租，谁来维护这是一个需要考虑的现实问题。

 

二，选经纪人

屋新天一般给大家推荐的房子，都还算有价值且靠谱的房源，基本上都是已经有了独家经纪人或者是开发商自己的经纪公司，所以不用再自己找经纪人了。同时美国买房惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金，这一点和中国国内完全不同，大家可以省不少钱。

 

三，贷款预审

据美国房地产经纪人协会1999年统计，90%的人是贷款买房。如果你是10%用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款预审。但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。

如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银 行的贷款预审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。 它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，卖主更愿意接受全现金或经济状况好的买主的报价。

 

申请贷款预审批准书还需要以下的信息：

买主姓名(Buyer Name)

社会安全号(Social Security Number)

房价(Sales Price)：实际房价或最高房价

贷款额(Loan Amount)

贷款种类(Program)：

定金(Deposit)

过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定

买主地址(Buyer Address)

买主电话(Buyer Phone)

买主年收入(Income)

 

最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(Hud)允许家庭其它债务 加上住房贷款高达月收入的45%。

贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)。从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。如果你不清楚，可以问屋新天相关工作人员。定金(Deposit)是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下 单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心，一般为房款的10%左右。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。

过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的，就要去重新写一张。

 

四，签署合同

选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括房子上市历史，市场分析(Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics），和政府估税价(Tax Assessment)。

房子上市历史：房子倒过几次手，每次售价是多少，在什么时间。房子在市场上有多少天了，有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低，这次卖只是赚钱多少的问题，可能好谈价一些。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，卖主可能不大愿意你砍价。

市场分析：因为同样的房子在不同的地方(Location)房价相差很大，所以市场分析实际上是看类似的房 子在同一社区同一时间（6个月之内）卖多少钱。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，那最好。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。

市场统计数据：房地产电脑网络每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。比如2008年2月邮编20850的售价与要价比例平均数是93.58%，报价时则可砍价6%。如果给卖主留还价的余地，还可以砍得更低。

政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地估的价，应该是一个比较客观的数据。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价 却高于估税价，那就是要价偏高，你可以以此为由而砍价。

报价合同还要注明定金(Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的 利益，还会要求更高的定金。目前来看纽约地区一般定金额是报价的10%

房屋检查(Home Inspection)，氡气检查 (Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查：在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。

房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷 款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可 把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在 附加条款有效期内要求取消合同。

在报价合同中，还可以加上各种各样的附加条款，用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多，在买方市场很少用。但在买方市场为客户抢购银行没收的房子时用过。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于我的报价，我的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款，那最高报价额高者取胜。

报价时还要确定过户日期，一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，看要开多少钱的银行支票。如果在星期五，又怕万一当天不能过户完毕，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(Final Walk Through)，到银行去开个支票。买主有权选择过户公司。

报价合同加上附加条款和必需的文件，有50页左右，买主要签很多字。如果卖主拒绝报价，报价合同就是一堆废纸，也浪费大家的时间。一个省时省事并有利于环境保护的方法是先写一张报价意向书，在意向书的基础上谈判。等价钱谈妥后再出正式报价合同。报价意向书可包 括以下的内容。

房屋系统编号（MRIS# ）：

地址（Property Address）：

要价（Listing Price）：

日期(Fate)：

买主姓名（Buyers’ Names）：

报价（Offer Price）：

过户日期（Closing Date）：

贷款额（Loan Amount）：

订金（Deposit on Sale）：$10,000

房屋检查条款（Home Inspection）：合同批准后7天

咚气检查条款（Radon Inspection）：合同批准后7天

白蚁检查条款（Termite Inspection）：合同批准后7天

房屋估价条款（Appraisal Contingency）：合同批准后15 天

贷款批准条款（Financial Contingency）： 合同批准后20 天

房屋买卖人税（Transfer Taxes）：买卖方各 50%

买主年收入（Buyers’ Income）：

买方经纪人（Buyer Agent）：

为了防止卖主拿着你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上注明，此抱价在3天内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了(Ratified)。

 

五，房屋检查

房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract ratified)后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师 （Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，从$200到$600甚至更高，房价越高检查费越贵。买方经纪人会推荐两到三个检查师，供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure)，地基(Foundation)，屋顶(Roof)，地板(Floor)，墙壁(Wall)，门窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供电系统(Electrical systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems)，烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件 (Home in Section Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(ASIS)，房检问题概不负责。买主在房屋检查发 现问题后，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。

卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，象房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做 出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。

氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(PCI/l)。美国环境保护署（Environmental Protection Agency , EPA）规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一，可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买主出，价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准，买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件(Radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施 (Radon Mitigation System)，花费在$800到$2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复，是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，氡气检查的附加条款就取消了。

如果买的房子是木质结构的需要注意白蚁，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection)可 以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum)，要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查时间不能超过过户后 的5月31日之前。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题，可要求卖主出钱修理。

1978年前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆，但有些地区到1979年才执行（包括马里兰州）。买1979年以前建的房子，买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based Paint Inspection），作为报价合同的附加 条款之一。条款有效期一般为十天，检查费大约50元-450元，由买主出。现场化学检查比较便宜，但只能测出有没有铅，不能测含量。送30到70个样本到 实验室检查比较麻烦，还会损坏墙壁。x光检查准确又无破坏性，但收费较贵。如果检查出油漆含铅，买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理，并出示处理证明书。一个房屋检查师对我说过，1979年到现在墙一定重新油漆好多次了，应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了，就更好了。

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

房地产交易时间性很强(Time is of the Essence),房屋检查，氡气检查和含铅油漆等附加条款 有效期到期日晚9：00前买主如果不向卖主送检查结果附件，这些附加条款就自动取消了。如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经 纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。

 

六，申请贷款

如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。屋新天会推荐合适的银行或者贷款公司，但是每个人情况不同，可能贷款利率相差比较大，需要面对面的详细交流。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率，因为利率每天都在变化。

与贷款有关的开销包括以下费用：

手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%

房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。

信用报告费(Credit Report): $20-60$

处理费(Processing Fee)：$200-$500

纳税服务费（Tax Service Fee）: $50-$100

洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

审批费(Underwriting Fee): $200-$500

文件准备费(Document Preparation) $200-$500

以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。

选定贷款公司后，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。

1．贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

2．房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

3．贷款人情况(Borrower Information)

4．工作情况(Employment Information)

5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

6．财产与欠债(Assets and Liabilities)

7．房地产交易细节(Details of Transaction)

贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的w-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有w-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预 估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。

买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的 批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。

如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(buyer appraisal notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通 知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就 正式取消了。

买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三 天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通 知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。

贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-in)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。

怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。

过去付款情况(Past Payment Performance) 35%

信用卡使用(Credit Utilization) 30%

信用史(Credit History) 15%

信用种类(Types of Credit in Use) 10%

信用查询(Inquiries) 10%

因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。如果夫妻有一方没有信用分，贷款时会按低于620来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。

 

七，购买保险

如果是买了house的话屋新天建议一定要购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。屋新天合伙人自己买的房子是长岛的海景房，风景美丽的海边上，还需要额外增加了防止水渍的保险。而购买康斗公寓的话保险方面就省了一大笔。

居民屋主保险有以下几类。下面的HO是英文屋主(Home Owner)的缩写。

HO-1基本险(Basic)：保赔由于火灾，雷击，烟熏，风灾，冰雹，抢劫，偷窃，爆炸，玻璃破碎，飞机或汽车，暴乱或骚动，以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤，损坏他人财产，律师费，医药费，室内个人财产，房屋损坏后的住房花费。

HO -2扩充险(Broad)：在基本险的基础上加保由于电击，冰雪重压，水管冻坏，天空落体，热水器或空调系统断裂或烧坏，室内漏水造成的损坏。

HO -3全保险(All Risk)：在基本险和扩充险的基础上加保除战争，水灾，地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外，路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费，甚至律师费。

HO -4房客险(Renter’s)：保赔公寓楼房客室内的个人财产。

HO -5综合险(Comprehensive)：比全保险保赔的范畴更广，保费更贵。

HO -6公寓险(Condominium coverage)：保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故，火灾，盗窃，或漏水带来的损失。屋 主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。

HO -7活动房险(Mobile Home)：适用于活动房屋主。

HO -8老房险(Older Home)：老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

另外还有一种房东火险(Dwelling Fire)，适用于非商业用房的房东。除火灾外，还保赔冰雪，风暴和霉菌带来的损失。

除了提高自付费，还有一些其它的方法来减低房屋保险费。

减低保险额：如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。

房屋与汽车同保：如果房屋与汽车在同一家保险公司，可能会得到15%-20%的折扣。

不要换保险公司：有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣，6年以上的老客户10%的折扣。

增加房屋安全性：安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。

 

八，交接过户

请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权，所以买主有权选择过户律师。如果你不知道找谁，屋新天和经纪人会向你推荐。律师在过户前会检查产权史(Title Search)，查明卖主确实拥有产权，可以把房子卖给你。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien)，比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien)，贷款(Mortgage Lien)，装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题，过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage)，买主有权决定买不买。

过户前一个星期要落实贷款。如果利率还没锁定(Lock)，要马上锁定，以免过户时措手不及。还要根据过户公司给的过户费清单(Hud-1)草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(Repair invoice)。一般修理应有90天的保修期，修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主该留下的东西都在，还要记录水电气表的数字。如果发现没修好的东西，过户时还要与卖主交涉。

在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票 (Casher Check)。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人 支票补齐。

过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间账户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分。

与贷款有关的费用（Items Payable in Connection with Loan）

贷款银行预收款（Items Required by Lender to be Paid in Advance）

预付一个月的贷款利息

贷款保险的总数大约1.5%，可按月付，首付达20%的可不用买贷款保险

一年房屋保险，约每$1,000收费 $1.0到$2.0

中间账户预扣款（Reserves Deposited with Lender）

预扣两个月的房屋保险费

预扣两个月贷款保险

预扣两到七个月的房地产税，取决于过户月份

与产权有关的费用（Title Charge）

过户律师费（Settlement Fee）$200-$350

产权检查费（Title Search）$100-$200

银行产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage) 每$1,000贷款$2.4左右

屋主产权保险(Owner’s Coverage) 每$1,000房价$1.8左右

公证等其它费用

政府登记税和过户税（Government Recording and Transfer Charges）

登记费（Recording Fee）80

市/郡过户税/房产证印花税（City/County Tax/Stamps）为房价的1%

州过户税（State Tax/Stamps）为房价的

州登记税（State Recordation Tax），

纽约州大部分都是买房承担过户期间的税费，马州的惯例是买卖方分担政府登记税和过户税，但新房建筑商不付这些税，全由买主付，所以买新房比买旧房要多付1.1%的税钱。华盛顿特区的惯例是卖主付过户税（1.1%），买主付登记税。华盛顿特区第一次买房虽然不减免过户税，但在买房当年报收入税时，自住屋 可减免5000收入税。如果调整后的家庭收入高于11万（或一个人收入高于七万），只能减免2500，高于13万（或一个人高于九万）则没有减免。

如果是买的house的话屋新天建议买主购买地界勘察图（Survey）。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图，就用 卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是，重做可保证地界图的精确性和真实性，否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图（HouseLocation Drawing）是画有房子位置和地界的平面图，费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位（Boundary Survey），费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。

过户费清单还会有POC的字样，意思是在过户前付过了（Paid Outside of Closing），比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时付。房屋保险费可以先付，也可以在过户时付。

过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。如果没有，绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私 人支票。一般过户要一个小时，主要的任务就是签字交钱，要签很多文件。过户律师先把过户费清单（Settlement Statement）过一遍，如无异议，就把所有的文件拿出来，让卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户律师，过户律师把所有签了字的文件拿去复 印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

 

九，乔迁搬家

过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。搬家前可以参考屋新天老张写的搬家攻略，建议如果在纽约的话还是请搬家公司比较方便。另外如果买的是新房子，直接就可以搬进去。如果买的是旧房子，卖主的责任仅限于把房子扫干净。所以你可能要重新油漆墙壁或清洗地毯。在搬家前4到5天联系水电气公司，问清要做的事情。有的公司要你自己读仪表，有的公司不需要。搬家当天再去电话确认将水电气账户转到买主名下。考虑到美国特别是纽约当地水电燃气缓慢的开户速度，可以委托屋新天帮助协调开户进程。

电话，电视，网络服务可能要提前3-5天预约，屋新天建议首先确定，您买的房子是可以装时代华纳还是Verizon，一般来看时代华纳覆盖范围更广一些。家庭网络+电视基本上含税在100美元/月。如果是要便宜的话，屋新天可以给推荐华人的网络公司走的时代华纳的系统，50M左右50美元/月包含中文网络电视，相比100美元/月的100M速度稍慢，但是也完全够用了。

如果请人搬家，要提前两周予约搬家公司。一般收费是一小时$80到$100，三到四个人，最少收费三个小时，再加$50左右的卡车费。如果自己搬，也要提前一周到租车公司定好哪天要用车。卡车有不同的尺寸，根据家具的多少来决定车的大小。一到两个房间的家具，可租十英尺的卡车；三到四个房间，可租16英尺的；五到八个房间，可用24英尺的。小一点的车好开，自动挡的比手动的好开。有升降机便于上下东西。没有升降机的话要选车身离地面距离较近，并有上下货跳板的。

搬家前列一张家具清单，按房间排列，注明什么家具放哪间房间。包装箱也要注明搬到哪间房间。这样搬起来就比较省时间。

搬家前要到邮局或在网上填写换地址的表格（the Official Change of Address Form）。可能要七到十天才能收到从旧地址转来的信件。

搬家后要做的第一件事大概是装窗帘。沃尔马（Walmart）有价廉物美的窗帘和杆子。窗帘的价格在$10 到$30。杆子的尺寸有24-48，48-84，84-120英寸的，价格在$16到$32。每根杆子都带有安装用的钩子和锣丝钉，很好安装。挂杆子的钩子要装在离上窗框四到六英寸的地方（为的是躲开窗子的木质框架，在石灰墙上好打锣丝钉洞）。先把钩子放在墙上，用铅笔标上锣丝钉的位置。然后用电钻在墙上钻个洞，你可以感觉到电钻钻透了石灰墙。接着把塑料空心钉用锤子打入钻好的洞中，再用锣丝钉把钩子固定在塑料空心钉上，主要的任务就完成了。这时你只要把 窗帘穿到杠子上，挂在钩子上，再把钩子上的锣丝钉拧紧，拉窗帘时，杆子就不会动了。

搬家后要注意的一件事是查收前住宅的账单并及时交付，否则造成过期迟付，会影响信用分数。不管你以前是不是自动付款，最后一份账单不能自动付，会寄到你给的地址。你一定要注意查收，及时交付。新住宅的账单也要妥当处理。首先上网找各家公司的参加自动付款的说明，然后按说明办理。

搬家后要通知所有亲戚朋友和有关公司更换地址，比如工作单位，信用卡，银行，等等。如果你有给亲属申请绿卡，别忘了给移民局或签证处写信告诉他们你的新地址，否则他们无法通知你绿卡进展状况。

过户时会预付一个月的贷款利息，所以过户后的第一个月不用还贷款。因为每月还贷款的小本子一时半会儿寄不来，第一个月的付款单就在过户文件中，千万不要忘了付，否则会因迟付而罚款。如果能自动付款，就办理自动付款。但每个月要保证自动付款的账户有足够的钱。

过户费清单上有些东西是可以减税的，象预付的利息，为减低利率而交的点（Points），和贷款保险 （Mortgage Insurance）。所以要把过户文件收好备查。年终还会收到贷款银行给你的贷款利息清单（Form1098, Mortgage Interest Statement）。这些东西报税时要用。

 

十，房屋委托出租

如果您是投资需求的话，就比较简单了，屋新天将帮您以最快的速度和合理的价格租出去。如果您是偶尔出租，经常自住的话，屋新天将可以帮您推荐顾客作为短租房获得更好的收益。

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