作为美国知名房地产专家和曾经的房利美（Fannie Mae）首席信用官，埃德•平托在近五十年来，从未见过今年5月这样的房价涨势。现任美国企业研究所住房中心（American Enterprise Institute's Housing Center）主任的平托说：“高端房地产的价格较去年5月增长了25%，总体涨幅达到15%。推动房价暴涨的原因是套利的机会。在新冠疫情爆发之前，人们只能够在高房价的沿海城市里工作，而居家办公打破了工作地的束缚，使人们可以搬到其他城市，用同样的钱购买更宽敞的住房，甚至在大部分情况下，人们只需要支付更低的价格。”他表示，尽管菲尼克斯、罗利和匹兹堡等地的房价维持上涨的趋势，但对逃离波士顿或圣何塞这些大都市的人们来说，这些地方的房产依旧物超所值。他认为，未来几个月，全美房价依旧有大幅上涨的巨大空间，在2022年将恢复到10%的年增长率。

 

 

平托从已交割房屋出售交易中汇总了5月的房价上涨幅度（简称HPA）数据。之后他利用这些数据，通过跟踪相同住房在不同时期的价格变化，计算出房价上涨幅度。他将美国房地产市场分成低、中低、中高和高四个价格等级：每个等级均基于一个城市中在已公开记录中报告的所有住房的平均售价。“低”价格等级中的房屋售价为市区有联邦住房管理局（FHA）抵押贷款的所有房屋平均售价的40%以下；“中低”价格等级中的房屋售价为联邦住房管理局市区平均售价的40%至80%；“中高”价格等级的房屋售价为房利美和房地美（Freddie Mac）最高贷款限额的80%至125%；“高”价格等级的售价则超过125%。例如，在菲尼克斯，房利美或房地美的最高贷款限额为548,000美元，所以“高”价格等级的房屋售价最低为685,000美元。

 

 

四个价格等级在5月的涨幅，创下了美国企业研究所9年以来的最高月度涨幅纪录。但最让平托感到吃惊的是，中高和高价格等级的房屋售价上涨了25%，一方面因为它打破了纪录，而且与其他类别相比，这个涨势不同寻常。平托说：“在市场繁荣时期，通常是低端房屋市场表现最为抢眼，到目前为止都是如此。但高端住房市场的出色表现意味着高收入者正在迁移，他们可能选择卖掉在高房价的城市里的住房，搬到房价更低的地方生活。”（5月，低和中低价格等级的房价年同比涨幅分别为14%和15%。）

 

 

平托通过分析从覆盖近一半市场的贷款机构收集到的“锁定利率”数据，还能够预测7月和8月有封闭贷款的住房房价上涨幅度。根据去年的锁定利率，他预测全国年同比涨幅为17%至18%，比5月高出两至三个百分点。这些价格来自已经签约的购房合同，是购房人获得购房贷款时报告的价格。这些房屋实际上在平托收集“锁定利率”数据之后约45天才正式交割。所以他的数据是对市场未来走向最好的前瞻性预测。

 

 

平托指出，美国的房地产市场需要分为两个部分。用他的话说，美国房地产市场应该分为东西海岸和其他地区。他表示：“25%的美国人生活在如西雅图、旧金山、洛杉矶、纽约和波士顿等高房价的沿海城市。在这些城市，平均房价几乎是本地中位数收入的7倍。”另外75%的美国人生活在“其他地区”，主要是位于“阳光地带”和“铁锈地带”的内陆城市。他指出：“在其他地区，房价是中位数收入的3.5倍，只有沿海城市房价的一半。这种价格差异所形成的高压动态，正在吸引人们前往房屋供应量充足且房价更低的城市。”

 

 

平托认为，新冠疫情给房地产市场带来了结构性转变。“几十年来，美国房地产市场被20世纪50年代发起于加州的NIMBY（别建在我家后院）运动扭曲，该运动随后蔓延到其他沿海城市。”NIMBY运动催生了严格的区域划分法律，其导致的高成本严重限制了新建住宅，迫使洛杉矶或西雅图家庭只能够支付更高的价格，购买相对较小、年代久远的住房。与此同时，罗利、菲尼克斯、亚特兰大和达拉斯等城市开发了大批新住宅区，相比之下，这些城市里的住房更值得购买。

 

 

在圣何塞和菲尼克斯类似地块上开发的相同面积的房屋，在房价上有巨大差异，但在疫情改变美国人的生活方式之前，人们很难利用两个城市的价差。平托称：“如果你的办公室在圣何塞，你只能在那里工作。”但随着居家办公经济的兴起，打个比方，一名软件工程师可以卖掉在圣何塞的房子，保留在西海岸的工资，然后买一套更宽敞的住房，还能够有银行存款。平托认为：“从某种意义上来说，菲尼克斯正在变成圣何塞的卫星城，承接圣何塞的办公功能。”他引用了从两个市场的数据中得到的一个例子。一名市场营销高管或顾问以100万美元的价格卖掉在圣何塞的房子，能够用一半的价格在菲尼克斯买一套面积增加28%的住宅，而且住宅所占的地块面积比原先的住房扩大了超过三分之一。

 

 

不出所料，从佛罗里达到加州的“内陆帝国”等南部地区的房价涨幅最大。盐湖城房价年同比上涨了17%，里弗赛德-圣贝纳迪诺上涨18%，萨拉索塔上涨19%，罗利和奥斯汀的房价分别上涨了21%和22%。涨幅最大的是菲尼克斯，同一套住房现在的售价比2020年5月上涨了25%。

 

 

另外一个受益者是工业城市，这些城市近几十年来人口增长缓慢，因此房价极低。如今，这些城市的房地产市场也迎来了繁荣。5月，明尼阿波利斯的房价年同比上涨12%，匹兹堡和哥伦布的房价分别上涨了15%和16%。

 

 

你或许以为在东西海岸城市，随着大量人口流出，当地昂贵的单户住宅肯定会受到冲击。但事实并非如此。平托说：“原因是洛杉矶、旧金山和西雅图等城市拥有庞大的市场，还有大批租房者现在希望买房。”换言之，当前的趋势不只是人们从高房价的城市向低房价的城市迁徙。还有大批在市区租房的市民，选择搬到郊区购买宽敞的住房，在这里夫妻两人能够居家办公，还可以在后院打羽毛球。平托指出：“加州的房地产自有率全国最低。但现在，人们正在从办公室对面月租5,000美元的公寓，搬到30英里以外的郊区购房。”

 

 

房价大幅上涨的趋势还能够持续多久？在房地产市场繁荣的大部分时期，平托都曾经准确预测，高房价会增加建筑数量，从而放缓价格上涨的速度。换言之，至少在有大量新建项目的阳光地带城市，高房价的解决方案就是高房价本身。平托表示，这种两位数增长不可能持久，因为即使美国维持低利率，房屋价格也会很快超出大部分美国人的承受能力。但他认为，2021年，美国房地产价格将上涨10%，在2022年和2023年涨幅下降到较为正常的5%至6%。他说：“这是因为沿海城市和其他市场的房价有巨大的差距。随着人们继续从高房价城市迁徙到低房价城市，后者的房价会持续快速上涨，而上涨后的价格对从沿海城市搬来的高收入者而言依旧物有所值。”

 

 

新冠疫情带来的最积极的影响或许是打破了NIMBY运动的束缚，让美国人可以自由选择有宽敞的厨房、三间卧室和后院的大房子，让人们依旧有能力去追求美国梦。

 

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